С чего начинать строительство жилого дома




Шаг 1. Заявление о намерении строить.

Правовым основанием для подачи заявления о намерении застройки является ст. 24 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» (с изменениями, внесенными Законом 509). Гражданин, желающий построить дом на принадлежащем ему (на праве собственности или пользования) земельном участке, или уполномоченное им лицо обращается в орган исполнительной власти или местного самоуправления с заявлением (ходатайством) о намерении застройки земельного участка.

Куда обращаться?

Постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка предоставления исходных данных для проектирования объектов градостроения» (Постановление КМУ № 489) установлено, что заявление о намерении застройки нужно подавать (п. 10):
Исполнительным органам сельских, поселковых и городских советов – в случае расположения земельного участка в пределах населенного пункта;
Местным государственным администрациям – если земельный участок расположен за пределами населенного пункта.

Нужно также учитывать особенности местного самоуправления городов Киева и Севастополя: здесь функции исполнительных органов городских советов выполняют городские государственные администрации. Следовательно, подавать заявление нужно именно туда.

Что в заявлении?

В этом документе нужно указать:

– Назначение здания, сооружения;

– Ориентировочные характеристики застройки.

К заявлению могут быть приложены предпроектные предложения (эскизы дома), если они выполнялись.

Региональные или местные правила застройки могут предусматривать дополнительные документы, которые застройщик должен приложить к своему заявлению.

Так проект новой редакции Правил застройки г. Киева требует дополнительно предоставить:

– Копию паспорта;

– Нотариально удостоверенную копию документа, подтверждающего право собственности на земельный участок.

Орган исполнительной власти или местного самоуправления при рассмотрении заявления определяет, соответствуют ли ваши намерения (внешний вид, этажность, расположение дома на участке) местным правилам застройки населенного пункта и градостроительной документации.

Что в итоге?

Если указанные в заявлении намерения относятся к преимущественным и допустимым видам застройки данной территории, орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, установленные местными правилами застройки (далее – градостроительные условия и ограничения). Это должно произойти в двухнедельный срок со дня регистрации заявления.

Как быть тем, кто получил разрешение по старой процедуре?

Подача заявления о предоставлении градостроительных условий и ограничений заменила необходимость получения разрешения на строительство и АПЗ (архитектурно –планировочного задания). Но как быть тем, кто уже сделал это? Действительны ли эти документы или придется начинать все с начала, уже по новой процедуре? Можете быть спокойны. Закон 509 гласит: разрешение на строительство и АПЗ, полученные до вступления в силу соответствующих пунктов этого Закона, остаются действительными в течение двух лет со дня вступления его в силу (то есть с 14 октября 2008 года), а относительно объектов градостроения, строительство которых начато, - до завершения строительства.

Шаг 2. Получение исходных данных на проектирование.

Перечень основных исходных данных содержится в ст.5 Закона Украины «Об архитектурной деятельности» :

– Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;

– Задание на проектирование;

– Технические условия относительно инженерного обеспечения объекта архитектуры.

Другой базовый документ, каковым является ДБН А.2.2-3-2004 «Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства» (далее – ДБН А2.2-3-2004), расширяет перечень исходных данных на проектирование (Приложение Г), включая в них, кроме вышеприведенных, следующие данные:

– Топографические планы;

– Заключения относительно инженерно – геологических, гидрологических и экологических условий (особенностей) территории;

– Сведения о существующей застройке и зеленых насаждениях (обмерочные чертежи, технические данные);

– Сведения о подземных сооружениях, подземных и наземных коммуникациях и их техническом состоянии.

Первые три вида исходных данных являются обязательными, другие нужно получить, если это предусмотрено градостроительными условиями и ограничениями или эти данные необходимы проектировщику.

Шаг 3. Проведение изыскательных работ.

Разработка проектной документации без инженерных изысканий на новых земельных участках не допускается (п.2.1 ДБН А 2.2.-3-2004). Изыскательские работы выполняются на основании договоров (контрактов), заключенных между заказчиками и проектировщиками (ст.324 Хозяйственного кодекса Украины). Перечень изыскательских работ, которые необходимо провести на конкретном земельном участке, определяется заказчиком и устанавливается в задании на проектирование. Но поскольку определение перечня изыскательских работ требует специальных знаний, его составление, как правило, выполняет проектант.

Предприняв все вышеуказанные подготовительные шаги, застройщик может приступить собственно к проектированию жилого дома.

Что такое проектная документация?

Определение проекта дано в Законе Украины «Об архитектурной деятельности» (ст.1ч6). Проектом называется документация для строительства объектов архитектуры, состоящая из чертежей, графических и текстовых материалов, инженерных и сметных расчетов, которые определяют градостроительные, объемно – планировочные, архитектурные, конструктивные, технические и технологические решения, стоимостные показатели конкретного объекта архитектуры и отвечают требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил.

Стадии проектирования.


Согласно Приложению ПДБН А.2.2.-3-2004 усадебные дома не выше 1-3 этажей относятся к объектам второй категории сложности. Частные жилые дома, как правило, не строят выше трех этажей. Поэтому далее мы будем излагать требования к проектированию домов второй категории сложности. Согласно п.2.5. ДБН А.2.2-3-2004 для технически несложных объектов первой и второй категории сложности проект выполняется:

– В одну стадию – рабочий проект (РП);

– Или две стадии – эскизный проект (ЭП) и рабочая документация (Р).

Порядок определения количества стадий проектирования устанавливается местными правилами застройки. Так, проект Правил застройки г. Киева (п.4.4.2) предусматривает, что количество стадий проектирования определяется в градостроительных условиях и ограничениях.

Проектирование в один этап:

Рабочий проект.

В разделе 6 ДБН А.2.2-3-2004 дано содержание Рабочего проекта. Его выполняют для определения конкретных градостроительных, архитектурных, экологических, технических, технологических, инженерных решений объекта, сметы строительства и выполнения строительно-монтажных работ. РП состоит из двух разделов : утверждаемой части и рабочих чертежей.

Утверждаемая часть подлежит согласованию, экспертизе (если нужно) и утверждению, а рабочие чертежи разрабатываются для строительства объекта. Утверждаемая часть, в свою очередь, состоит из пояснительной записки, сметной документации, раздела организации строительства и чертежей. Детальный состав и содержание утверждаемой части приведены в Приложении Ж к ДБН А.2.2-3-2004. Утверждаемая часть РП и рабочие чертежи передаются застройщику в четырех экземплярах.

Проектирование в два этапа:

Эскизный проект.

 

Понятие о содержании эскизного проекта дает Раздел 3 ДБН А.2.2-3-2004. Эта стадия проектирования нужна для принципиального определения требований к градостроительным, архитектурным, художественным, экологическим и функциональным решениям объекта, подтверждения возможности создания объекта.

В составе ЭП для обоснования принятых решений по зданию застройщика могут дополнительно выполняться инженерно-технические разработки, схемы инженерного обеспечения объекта, расчеты сметной стоимости. Эскизный проект после согласования его органами градостроения и архитектуры и утверждения застройщиком является основанием для разработки следующей стадии – Р. Эскизный проект выдается застройщику в четырех экземплярах.

Рабочая документация.

Раздел 7 ДБН А.2.2-3-2004 посвящен вопросам выполнения рабочей документации, которая является вторым этапом работ при двухэтапном проектировании. Стадия Р разрабатывается для выполнения строительно-монтажных работ. В состав рабочей документации для строительства должны входить:
Рабочие чертежи, в том числе те, которые содержат перечни видов работ, по которым необходимо составление актов на скрытые работы и актов промежуточного приема ответственных конструкций;
Паспорт отделочных работ;
Сметная документация;
Спецификация оборудования, изделий и материалов;
Опросные листы и габаритные чертежи на соответствующие виды оборудования и изделий;
Исходные данные для разработки конструкторской документации на оборудование индивидуального изготовления (включая нетиповое и нестандартное оборудование, по которому исходные требования на предыдущих стадиях не разрабатывались).

Рабочие чертежи передаются застройщику в четырех экземплярах.

Согласование проектной документации.

Что нужно согласовывать?

Согласованию подлежит утверждаемая часть РП (при одноэтапном проектировании) и ЭП (при двухэтапном проектировании). Это регламентировано п.9.1. ДБН А.2.2.3-2004.

Кто согласовывает?

Проектная документация подлежит согласованию с местными органами градостроительства и архитектуры. Там проверяют, соответствуют ли архитектурно-планировочные решения градостроительной документации, условиям и ограничениям. При наличии особых условий размещения объекта (исторические зоны городов, оползнеопасные территории) необходимо по указанию органов градостроительства и архитектуры согласовать проектную документацию в соответствующих организациях. Ч. 3.ст.7 Закона Украины «Об архитектурной деятельности» предусматривает, что проектная документация на строительство объектов, разработанная согласно предоставленным градостроительным условиям и ограничениям, не подлежит согласованию с органами исполнительной власти, местного самоуправления и охраны культурного наследия, с управлениями охраны природы и санитарно-эпидемиологическими службами.

Местные правила застройки могут устанавливать особенности согласования проектной документации. Так, проект новой редакции Правил застройки г. Киева (п.11.5) предусматривает, что проектная документация на строительство частных жилых домов должна быть согласована с местными органами градостроения и архитектуры (при районных в г. Киеве государственных администрациях).Генеральный план земельного участка с привязкой жилого дома относительно красных линий, трасс инженерных сетей согласовывается Главным архитектурно-планировочным управлением (Глава АПУ).

Комплексная государственная экспертиза.

Эскизный проект и утверждаемая часть рабочего проекта подлежит комплексной государственной экспертизе, кроме случаев, предусмотренных законом (ст.7 Закона Украины «Об архитектурной деятельности, п.9.12ДБН А.2.2.3-2004).

Что не подлежит экспертизе?

 

Перечень объектов, проектная документация на строительство которых не подлежит комплексной государственной экспертизе, установлен Приказом Минрегионстроя «Об утверждении Перечня объектов, для утверждения проектов строительства которых комплексное заключение государственной экспертизы не является обязательным».

Экспертиза не нужна для усадебных (коттеджных) жилых домов, дачных и садовых домиков первой и второй категорий сложности – общей площадью до 500м2 с числом наземных этажей не более трех (в том числе с хозяйственными и вспомогательными помещениями, расположенными в подвальном этаже). Исключением являются жилые дома, которые строятся на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями (районы с сейсмичностью 6 балов и выше, карстоопасные и подтопляемые территории, насыпные, оползневые, просаживающиеся и набухающие грунты, участки в районах морской абразии).

Таким образом, если планируемый жилой дом отвечает вышеуказанным требованиям, застройщик может обойтись без одной согласовательной стадии.

Остальным же придется пройти комплексную государственную экспертизу.

Порядок проведения экспертизы установлен Постановлением Кабинета Министров Украины «О порядке утверждения инвестиционных программ и проектов строительства и проведения их государственной экспертизы» (Постановление №1269).

Кто и в какой срок проводит экспертизу?

Экспертизу проектной документации выполняют местные подразделения Укргосстройэкспертизы Минрегионстроя на протяжении 45-ти дней со дня подачи документов (пп.8,12 Постановления №1269). В процессе комплексной государственной экспертизы определяется состояние соблюдения в проектах нормативов по вопросам прочности, надежности и долговечности зданий и сооружений, их эксплуатационной безопасности и инженерного обеспечения, санитарного и эпидемиологического благополучия населения, охраны труда, энергообеспечения, энергоэффективности и пожарной безопасности, а также выполнения архитектурных требований. Соответствующие заключения отдельных органов и организаций по вышеуказанным направлениям экспертизы являются составными частями комплексной государственной экспертизы.

Что в результате?

Согласно п.13. Постановления №1269 заключение комплексной государственной экспертизы может быть:
– Позитивным – рекомендация утвердить проектную документацию с указанием соответствующих технико-экономических показателей;
– Негативным – замечания относительно доработки или обоснование невозможности реализации проекта.

Срок действия.

Положительное заключение комплексной государственной экспертизы действует в течение срока действия ТУ и градостроительных условий и ограничений (п.14 Постановления №1269).

Утверждение проектной документации.

Согласно ч.7 ст.7 Закона Украины «Об архитектурной деятельности», п.5 Постановления №1269 и пп.9.13, 9.1.9 ДБН А.2.2.-3-2004 проектную документацию, предварительно согласованную с местным органом архитектуры и строительства и имеющую положительное заключение комплексной государственной экспертизы, должен утвердить заказчик.

Усадебный дом – упрощенная процедура.

В отдельных случаях законодательство, а именно – Типовые региональные правила застройки, утвержденные Приказом Госкомитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 10.12.2001 №219 (далее – Типовые правила застройки), предусматривает возможность упрощенного порядка оформления документации.

Когда применим упрощенный порядок?

В сельской местности, поселках и небольших городах для строительства одно и двухэтажных жилых домов оформление документации на строительство может осуществляться путем получения (в органе градостроения и архитектуры) строительного паспорта (п.9.2 Типовых правил застройки). Следует отметить, что на практике в селах, поселках и небольших городах местные органы архитектуры и строительства допускают изготовление строительного паспорта и для трехэтажных жилых домов.

Кто готовит строительный паспорт?

На основании договора с застройщиком предприятие или организация, предоставляющие платные услуги в сфере градостроения, готовит строительный паспорт (п.9.3 Типовых правил застройки). Обычно местный орган архитектуры и строительства указывает застройщику организацию, в которую следует обратиться для изготовления строительного паспорта.

Кто согласовывает строительный паспорт?

Строительный паспорт должен быть согласован (в месячный срок) соответствующим предприятием (указанным местным органом исполнительной власти; обычно это предприятие, которое изготовило строительный паспорт) или застройщиком самостоятельно (п.9.3 Типовых правил застройки).

Строительные паспорта подписываются руководителем предприятия, которое их разрабатывало, и согласовываются главным архитектором района.

 

 

 

Источник: zakon2009.at.ua 



Создан 07 мая 2013